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更新︰2020-05-26 13:57:47       來源︰ 中(zhong)國(guo)證券報(bao) 

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進入2020年(nian)以來,房地產上(shang)市(shi)公司密集發布海(hai)外融資(zi)計劃。截至(zhi)目前(qian),房企海(hai)外融資(zi)計劃規模超過100億美元(yuan),延you)019年(nian)海(hai)外融資(zi)井噴(pen)態(tai)勢。房企海(hai)外融資(zi)期(qi)限一般較長。其中(zhong),遠洋(yang)集團等房企計劃發行10年(nian)期(qi)海(hai)外融資(zi)票據。

融資(zi)規模較大

今(jin)年(nian)以來,華(hua)夏幸(xing)福、建業地產、中(zhong)國(guo)恆大、龍湖集團等數十家(jia)房企發布了海(hai)外融資(zi)計劃,多數房企海(hai)外融資(zi)規模較大。上(shang)市(shi)房企延you)019年(nian)海(hai)外融資(zi)井噴(pen)態(tai)勢。2019年(nian),房地產開發企業利用外資(zi)規模增長幅度超過6成。

國(guo)家(jia)統計局披(pi)露的2019年(nian)1-12月全(quan)國(guo)房地產開發投資(zi)和銷(xiao)售情況顯(xian)示(shi),2019年(nian)房地產開發企業到位資(zi)金178609億元(yuan),比(bi)上(shang)年(nian)增長7.6%,增速比(bi)1-11月份加快0.6個百分點,比(bi)上(shang)年(nian)加快1.2個百分點。其中(zhong),國(guo)內(na)貸款(kuan)25229億元(yuan),增長5.1%;利用外資(zi)176億元(yuan),增長62.7%;自籌(chou)資(zi)金58158億元(yuan),增長4.2%;定金及預(yu)收款(kuan)61359億元(yuan),增長10.7%;個人(ren)按揭貸款(kuan)27281億元(yuan),增長15.1%。

部分zhi)科蠼jin)期(qi)發布了多筆海(hai)外融資(zi)計劃。以華(hua)夏幸(xing)福為例(li),2020年(nian)1月14日,公司境(jing)外間接全(quan)資(zi)子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境(jing)外發行12億美元(yuan)的高級無抵押定息債券。其中(zhong),5億美元(yuan)高級無抵押定息債券期(qi)限為3年(nian),票面利率為6.9%;7億美元(yuan)高級無抵押定息債券期(qi)限為5年(nian),票面利率為8.05%。

不少房企海(hai)外融資(zi)期(qi)限較長。以遠洋(yang)集團為例(li),經扣除發行費用、折扣、開支等,其全(quan)資(zi)子公司發行票據估計所得款(kuan)淨額約為3.91億美元(yuan),利率為4.75%。所得款(kuan)淨額主要用于償(chang)還現(xian)有(you)債務。票據將于2030年(nian)1月14日到期(qi),發行期(qi)限為10年(nian)。

1月8日,碧桂園發行2027年(nian)1月到期(qi)的5.5億美元(yuan)票據,利率為5.125%。同時,碧桂園發行2030年(nian)1月到期(qi)的4.5億美元(yuan)票據,利率5.625%。其中(zhong),勵國(guo)集團已購買總額為8000萬美元(yuan)的2030年(nian)1月到期(qi)票據,勵國(guo)集團由公司主席兼執行董事(shi)楊國(guo)強直接全(quan)資(zi)shi)滌you)。

中(zhong)原地產首席分析(xi)師張大偉表示(shi),房企抓(zhua)緊窗口期(qi),大額度發行美元(yuan)債。2019年(nian)房企美元(yuan)債刷新紀錄。2020年(nian)美元(yuan)融資(zi)繼續高位運行。房企為了應對未來可(ke)能(neng)的市(shi)場(chang)變化,年(nian)初加快儲備資(zi)金。

融資(zi)利率分化

上(shang)市(shi)房企海(hai)外融資(zi)利率分化較為明(ming)顯(xian)。

龍湖集團等房企海(hai)外融資(zi)利率較低。1月6日,龍湖集團宣布,成功發行6.5億美元(yuan)票據。其中(zhong),2.5億美元(yuan)期(qi)限為7.25年(nian),票面利息為3.375%;4億美元(yuan)期(qi)限為12年(nian),票面利息為3.85%。

該利率shi)肫渚jing)內(na)融資(zi)利率相當(dang)。根據公告,公司間接附屬公司于2020年(nian)1月16日及17日公開發行2020年(nian)第一期(qi)境(jing)內(na)公司債券,發行規模不超過28億元(yuan)。此次發行分zhi)礁銎分鄭 諞恢治 qi)5年(nian),第三(san)年(nian)末(mo)發行人(ren)有(you)權調整(zheng)票面利率及投資(zi)者(zhe)有(you)權回(hui)售債券,票面利率為3.55%。第二種為期(qi)7年(nian),第5年(nian)末(mo)發行人(ren)有(you)權調整(zheng)票面利率及投資(zi)者(zhe)有(you)權回(hui)售債券,票面利率為4.2%。

多數房企海(hai)外融資(zi)利率在10%左右。1月14日,華(hua)南城(cheng)控(kong)股有(you)限公司發布公告稱,擬(ni)增加發行于2022年(nian)到期(qi)的2億美元(yuan)11.5%優先票據,新票據將與原有(you)票據合並(bing)組(zu)成單一系列。除根據票據條款(kuan)提前(qian)贖回(hui)外,票據將于2022年(nian)2月12日到期(qi)。發行票據所得款(kuan)項淨額主要用作現(xian)有(you)債務再融資(zi)及一般公司用途。

張大偉表示(shi),美元(yuan)債是房企的重要資(zi)金補充渠道。但受額度限制(zhi),難以成為最主要的來源。從目前(qian)情況看,房企融資(zi)shi)殺痙只 ming)顯(xian),主流房企融資(zi)shi)殺駒%-15%之間,部分zhi)科蠛hai)外融資(zi)shi)殺駒%以內(na)。整(zheng)體看,負債率高、經營出現(xian)困難的房企融資(zi)難度會(hui)進一步加大,大部分zhi)笠等謐zi)shi)殺疽yi)然平穩。對于經營穩健的企業而言,融資(zi)shi)殺窘檔褪喬魘啤/p>

以償(chang)還債務為主

58安居客(ke)房產研(yan)究院分院院長張波指出,政策對海(hai)外融資(zi)shi)興薅  ming)確限制(zhi)房地產企業海(hai)外債資(zi)金投資(zi)房地產項目、補充運營資(zi)金等。因(yin)此,“借新還舊(jiu)”成為企業海(hai)外融資(zi)的主要目的。

中(zhong)國(guo)恆大1月16日公告,公司就(jiu)發行2023年(nian)到期(qi)利息為11.5%的10億美元(yuan)優先票據及2024年(nian)到期(qi)利息為12%的10億美元(yuan)優先票據,與瑞信、美銀(yin)證券、法國(guo)巴黎銀(yin)行、建銀(yin)國(guo)際、光銀(yin)國(guo)際、中(zhong)信銀(yin)行(國(guo)際)、天風國(guo)際及瑞銀(yin)簽訂協議。公司主席兼執行董事(shi)許家(jia)印已認購5000萬美元(yuan)的2024年(nian)票據,公司行政總裁(cai)兼執行董事(shi)夏海(hai)鈞已認購5000萬美元(yuan)。

對于發行票據的原因(yin),中(zhong)國(guo)恆大表示(shi),主要為公司現(xian)有(you)債務(包(bao)括2020年(nian)票據)再融資(zi),余款(kuan)用作一般公司用途。

張大偉認為,房地產市(shi)場(chang)穩定發展,未來房企將更加關注(zhu)資(zi)金鏈安全(quan)。融資(zi)shi)殺痙矯媯 zi)金成本分化趨勢將持(chi)續。具備資(zi)質(zhi)的企業將持(chi)續加大海(hai)外融資(zi)規模,增加融資(zi)渠道,降低融資(zi)風險(xian)。而融資(zi)渠道較少的企業未來發展將面臨瓶頸(jing)。

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